Kappungsgrenze: Gilt bei Ihnen 15 oder 20 Prozent? (2026)

Die Kappungsgrenze ist einer der wirksamsten Mieterschutz-Hebel — und einer der unübersichtlichsten. Denn ob bei Ihnen 20 oder 15 Prozent gelten, hängt von einer Landes-Verordnung ab, die nur bestimmte Gemeinden erfasst und regelmäßig ausläuft. Wer die eigene Stadt falsch einordnet, akzeptiert womöglich eine überhöhte Mieterhöhung — oder widerspricht zu Unrecht. Dieser Ratgeber liefert die komplette Übersicht für alle 16 Bundesländer mit Stand Juli 2026, erklärt die Rechen-Logik und zeigt, wo 2026 Verordnungen auslaufen oder gerade ausgeweitet wurden.

• Was die Kappungsgrenze deckelt — und was nicht
• Alle 16 Bundesländer: Grenze, Gebiete, Laufzeit
• Auslauf-Warnungen + Neuerungen zum 01.01.2026
• Rechenbeispiel + Reform-Klarstellung

Was ist die Kappungsgrenze — und wann gilt sie?

Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete: Innerhalb von drei Jahren darf die Kaltmiete um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung können die Bundesländer die Grenze per Rechtsverordnung auf 15 Prozent absenken — möglich seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013.

Wichtig ist der Anwendungsbereich. Die Kappungsgrenze greift nur bei der klassischen Erhöhung auf die Vergleichsmiete im laufenden Mietverhältnis. Sie gilt nicht bei der Indexmiete und der Staffelmiete — dort regelt der Vertrag die Anpassung. Sie gilt auch nicht bei der Neuvermietung (dort greift die Mietpreisbremse) und nicht bei der Modernisierungsumlage nach § 559 BGB. Und selbst innerhalb der Grenze gilt: Die Miete darf nie über die ortsübliche Vergleichsmiete steigen — die Kappungsgrenze ist ein zusätzlicher Deckel, kein Freibrief.

Wo gilt 15, wo 20 Prozent? Alle 16 Bundesländer

13 Bundesländer haben aktuell eine 15-Prozent-Verordnung für ausgewählte Gebiete — von Stadtstaaten mit Komplett-Abdeckung (Berlin, Hamburg) bis zu Flächenländern mit Gemeindelisten (Bayern: 285 Kommunen, NRW: 57). In Saarland und Sachsen-Anhalt gilt flächendeckend die 20-Prozent-Grenze.

Stand: Juli 2026 — Verordnungen ändern sich laufend. Eine gepflegte Gesamt-Übersicht führt der Deutsche Mieterbund in seiner Verordnungs-Übersicht zur Kappungsgrenze. Ob Ihre konkrete Gemeinde erfasst ist, steht in der jeweiligen Landes-Verordnung — die Gebietslisten sind oft lang und ändern sich mit jeder Neufassung.

So prüfen Sie Ihre Gemeinde konkret: Suchen Sie nach dem Namen der Verordnung Ihres Bundeslands — sie heißt je nach Land Kappungsgrenzen-, Mieterschutz- oder Mietpreisbegrenzungsverordnung — und öffnen Sie die Anlage mit der Gemeindeliste im Landesrecht-Portal. Steht Ihre Stadt dort, gilt die 15-Prozent-Grenze ab dem in der Verordnung genannten Datum. Achtung bei Eingemeindungen und Umbenennungen: Maßgeblich ist der Gemeindename zum Zeitpunkt des Verordnungs-Erlasses. Im Zweifel hilft der örtliche Mieterverein mit einer verbindlichen Auskunft.

Wo laufen Verordnungen 2026 aus — und was ändert sich?

2026 ist ein Bewegungs-Jahr für die Kappungsgrenze — in beide Richtungen. Drei Länder haben ausgeweitet: Bayern hat seine Mieterschutz-Verordnung zum 01.01.2026 auf 285 Kommunen neu gefasst. Baden-Württemberg deckt jetzt 130 Gemeinden ab. Brandenburg hat seine Gebietsliste von 19 auf 36 Gemeinden fast verdoppelt — so die Kabinetts-Mitteilung der Landesregierung Brandenburg.

Zwei Verordnungen laufen aus: Die hessische endet am 25.11.2026, die baden-württembergische wurde zunächst nur bis Ende 2026 verlängert. Läuft eine Verordnung ohne Nachfolgerin aus, gilt automatisch wieder die 20-Prozent-Grenze — solche Schutzlücken gab es bereits, etwa in Hessen 2021/22. Wer dort zur Miete wohnt, sollte im Herbst 2026 auf die Verlängerung achten: Eine Mieterhöhung, die in die Lücke fällt, darf den vollen 20-Prozent-Rahmen nutzen.

Ändert die Mietrechts-Reform 2026 die Kappungsgrenze?

Nein. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II" (Kabinettsbeschluss vom 29.04.2026) lässt die 15/20-Prozent-Kappungsgrenze unverändert — eine diskutierte Verschärfung schaffte es nicht in den Koalitionsvertrag. Die Reform betrifft bei Bestandsmieten vor allem die Indexmiete und die Modernisierung.

Hier lauert eine Verwechslungsfalle, auf die sogar Fachtexte hereinfallen: Der Entwurf ändert tatsächlich eine „Kappungsgrenze" — aber die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren, die von 10.000 auf 20.000 Euro steigen soll. Mit dem 15/20-Prozent-Deckel des § 558 BGB hat das nichts zu tun. Die Reform-Punkte zur Indexmiete haben wir im Indexmiete-Fakten-Check aufgeschlüsselt — inklusive des Verfahrensstands im Bundestag. Wie Sie eine konkrete Erhöhung Schritt für Schritt kontrollieren, zeigt der Ratgeber Mieterhöhung prüfen.

Wie rechnen Sie mit der Kappungsgrenze?

Ausgangspunkt ist die Kaltmiete vor drei Jahren: Bei 900 Euro darf die Miete mit 20-Prozent-Grenze auf höchstens 1.080 Euro steigen, mit 15-Prozent-Grenze auf 1.035 Euro — und in beiden Fällen nie über die ortsübliche Vergleichsmiete.

Zwei Details entscheiden die Rechnung. Erstens der Drei-Jahres-Blick zurück: Maßgeblich ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der Erhöhung galt — frühere Erhöhungen innerhalb des Fensters zählen mit. Zweitens die Doppel-Grenze: Auch wenn die Kappungsgrenze rechnerisch mehr erlauben würde, endet jede Erhöhung an der Vergleichsmiete aus Mietspiegel oder Gutachten. Verlangt der Vermieter mehr, müssen Sie der Erhöhung insoweit nicht zustimmen — bei einer formell fehlerhaften Erhöhung gar nicht.

Zur Mechanik: Anders als bei der Index-Anpassung braucht die Vergleichsmieten-Erhöhung Ihre Zustimmung. Sie haben dafür bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit. Stimmen Sie nur teilweise zu — etwa bis zur korrekten Kappungsgrenze —, muss der Vermieter den Rest einklagen. Und nach jeder wirksamen Erhöhung gilt wieder die Jahressperrfrist, bevor die nächste kommen darf.

Häufige Fallstricke

• Bundesland statt Gemeinde prüfen: Die 15-Prozent-Verordnung gilt nur in gelisteten Gemeinden — München ja, das Umland oft nein. Immer die konkrete Gebietsliste prüfen.
• Auslauf verpassen: Endet die Verordnung (Hessen: 25.11.2026), gilt sofort wieder 20 Prozent — auch mitten in einem laufenden Erhöhungs-Verfahren relevant.
• Kappung mit Mietpreisbremse verwechseln: Die Bremse deckelt die Miete bei Neuvermietung, die Kappung Erhöhungen im Bestand — zwei getrennte Instrumente mit getrennten Gebietslisten.
• Modernisierung einrechnen: Modernisierungsumlagen nach § 559 BGB laufen an der Kappungsgrenze vorbei — sie erhöhen zusätzlich.
• Alte Erhöhungen vergessen: Im Drei-Jahres-Fenster zählen alle Vergleichsmieten-Erhöhungen zusammen — nicht nur die aktuelle.
• Reform-Gerüchten glauben: Mietrecht II ändert die 15/20-Prozent-Grenze nicht — wer auf eine „neue Kappungsgrenze 2026" wartet, wartet vergebens.