Indexmiete 2026: 3% oder 3,5%? Der Fakten-Check zur Reform

Kaum ein Mietrechts-Thema wird 2026 so widersprüchlich berichtet wie die Indexmiete. Manche Portale melden einen „3,5-Prozent-Deckel ab Juli", andere eine „3-Prozent-Regel" — und viele Mieter glauben deshalb, ihre nächste Erhöhung sei bereits gedeckelt. Das kann teuer werden: Wer auf eine Regel vertraut, die noch gar nicht gilt, widerspricht falsch oder verpasst die richtigen Hebel. Dieser Ratgeber sortiert den Stand der Reform mit Primärquellen, erklärt das geltende Recht — und zeigt, wie Sie jede Index-Erhöhung selbst nachrechnen und auf Formfehler prüfen.

• Was heute wirklich gilt (§ 557b BGB)
• Reform-Ampel: 3,5% gestrichen, Halbierungsregel im Entwurf
• Index-Erhöhung in 3 Schritten nachrechnen
• Checkliste + die Sonderkündigungs-Stolperfalle

Was gilt heute für die Indexmiete?

Bei einer Indexmiete ist die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt (§ 557b BGB). Steigt der Index, darf die Miete in vollem Umfang nachziehen — eine Kappungsgrenze gilt hier nicht. Im Gegenzug sind Erhöhungen auf die Vergleichsmiete und die meisten Modernisierungs-Umlagen ausgeschlossen.

Drei Schutzmechanismen hat das geltende Recht trotzdem. Erstens: Die Miete muss zwischen zwei Anpassungen mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Zweitens: Die Erhöhung braucht eine Erklärung in Textform, die die eingetretene Indexänderung und die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro nennt. Drittens: Die geänderte Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Die Mietpreisbremse wirkt übrigens nur auf die Ausgangsmiete beim Einzug — nicht auf spätere Index-Anpassungen.

Zur Einordnung lohnt der Vergleich der drei Erhöhungs-Systeme. Bei der Vergleichsmieten-Route (§ 558 BGB) braucht der Vermieter Ihre Zustimmung, muss die Kappungsgrenze einhalten und mit Mietspiegel begründen. Bei der Staffelmiete stehen alle künftigen Beträge schon im Vertrag — keine Überraschungen, aber auch keine Senkung. Die Indexmiete ist das einzige System, das automatisch der Teuerung folgt: bequem für Vermieter, in Inflations-Jahren teuer für Mieter. Welche Variante in Ihrem Vertrag steht, entscheidet die Klausel — nicht die Überschrift des Formulars.

3% oder 3,5% — was ist an der Reform wirklich dran?

Keine der beiden Zahlen ist geltendes Recht. Die starre 3,5-Prozent-Kappung stand nur im Februar-Referentenentwurf und wurde gestrichen. Beschlossen hat das Kabinett am 29.04.2026 stattdessen eine Halbierungsregel: Der Index-Anstieg oberhalb von 3 Prozent pro Jahr zählt nur zur Hälfte — und das nur in angespannten Wohnungsmärkten.

Die Details stammen aus den Primärquellen: Die Bundesregierung erläutert den Kabinettsbeschluss zum besseren Mieterschutz, und der Bundestag dokumentiert den Beratungsstand des Entwurfs. Wichtig: Bis Bundestag und Bundesrat zugestimmt haben und das Gesetz verkündet ist, kann sich der Inhalt noch ändern — zwischen Februar und April ist genau das bereits einmal passiert. Ein Rechenbeispiel zur geplanten Regel: Steigt der Index um 7 Prozent, dürfte die Miete künftig um maximal 5 Prozent steigen (3 Prozent voll + die Hälfte der übrigen 4 Prozentpunkte).

Wie rechnen Sie eine Index-Erhöhung nach?

Die Formel ist einfach: Neue Miete = bisherige Miete × (aktueller Indexstand ÷ Indexstand bei der letzten Festsetzung). Die amtlichen Monatswerte des Verbraucherpreisindex veröffentlicht das Statistische Bundesamt — nur diese Werte zählen, nicht die Inflationsrate aus den Nachrichten.

Ein Beispiel mit runden Werten: Ihre Kaltmiete wurde zuletzt bei einem Indexstand von 120,0 festgesetzt und beträgt 900 Euro. Heute liegt der Index bei 124,8. Rechnung: 900 € × (124,8 ÷ 120,0) = 936 €. Die Erhöhung beträgt 36 Euro oder 4 Prozent. Zur Einordnung: Die Inflation lag im Juni 2026 nach vorläufigen Zahlen bei 2,3 Prozent — so die Pressemitteilung des Statistischen Bundesamts. Bei diesem Tempo würde die geplante Halbierungsregel aktuell gar nicht greifen — sie wirkt erst bei Jahres-Anstiegen über 3 Prozent. Prüfen Sie beim Nachrechnen immer beide Indexstände aus dem Erhöhungsschreiben gegen die amtliche Tabelle.

Zwei Rechen-Fallen tauchen in der Praxis immer wieder auf. Erstens die Prozentpunkt-Verwechslung: Steigt der Index von 120,0 auf 124,8, sind das 4,8 Index-Punkte, aber nur 4,0 Prozent — manche Erhöhungsschreiben rechnen fälschlich mit den Punkten. Zweitens der falsche Basiswert: Maßgeblich ist der Indexstand bei der letzten Mietfestsetzung, nicht der Stand bei Vertragsschluss, wenn zwischendurch schon einmal erhöht wurde. Beide Fehler machen die Rechnung angreifbar — nicht aber automatisch die ganze Erklärung unwirksam.

Ist Ihre Index-Erhöhung wirksam? Die Checkliste

Viele Index-Erhöhungen scheitern nicht an der Höhe, sondern an der Form. Prüfen Sie diese fünf Punkte, bevor Sie zahlen:

• Textform gewahrt? E-Mail oder Brief genügt — eine bloße mündliche Ankündigung nicht.
• Indexänderung angegeben? Die Erklärung muss die eingetretene Änderung des Index nennen. Die Prozentrechnung selbst muss der Vermieter nicht vorführen — so der Bundesgerichtshof (Urteil vom 22.11.2017, Az. VIII ZR 291/16).
• Geldbetrag genannt? Neue Miete oder Erhöhung müssen als Euro-Betrag dastehen — eine reine Prozentangabe reicht nicht.
• Zwölf Monate vorbei? Seit Einzug oder letzter Anpassung muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert gewesen sein.
• Richtiger Startmonat? Die neue Miete gilt erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang — nicht rückwirkend.

Die Klausel selbst ist übrigens robust: Der BGH hat 2021 bestätigt, dass eine Formular-Indexklausel auch ohne Angabe des Basisjahres wirksam ist, wenn sie klar auf den Verbraucherpreisindex verweist (Urteil vom 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20).

Können Sie bei einer Index-Erhöhung sonderkündigen?

Nein — und genau das überrascht viele Mieter. Das Sonderkündigungsrecht aus § 561 BGB gilt nur bei Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) und nach Modernisierung (§ 559 BGB). Die Index-Anpassung nach § 557b BGB löst es nicht aus.

Ihre tatsächlichen Optionen: Beim unbefristeten Wohnraum-Mietvertrag können Sie jederzeit ordentlich kündigen — mit drei Monaten Frist, ganz ohne besonderen Grund. Ist die Erhöhung formell fehlerhaft (siehe Checkliste), müssen Sie sie nicht zahlen und sollten dem Vermieter den Fehler schriftlich benennen. Und wer neu mietet, kann die Index-Klausel schon vor der Unterschrift verhandeln — oder den Vertrag vorab prüfen lassen. Wie Sie eine klassische Erhöhung auf die Vergleichsmiete kontrollieren, zeigt unser Ratgeber Mieterhöhung prüfen.

Die sinnvolle Reihenfolge bei einer Index-Erhöhung: Erst die Checkliste durchgehen und nachrechnen. Ist alles korrekt, gilt die neue Miete ab dem übernächsten Monat — dann hilft nur der Blick auf das eigene Budget und gegebenenfalls die ordentliche Kündigung. Ist etwas fehlerhaft, benennen Sie den Fehler schriftlich und zahlen bis zur korrekten Neuerklärung die alte Miete weiter. Reagiert der Vermieter nicht, unterstützt der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale bei der Einordnung.

Häufige Fallstricke

• Auf den „Deckel" vertrauen: Wer die Halbierungsregel schon jetzt gegen eine Erhöhung ins Feld führt, verliert — sie ist nicht in Kraft. Prüfen Sie stattdessen die Formalien.
• Inflationsrate statt Indexstand: Maßgeblich sind die amtlichen VPI-Monatswerte, nicht die Schlagzeilen-Inflation. Kleine Differenzen summieren sich über Jahre.
• Prozent-Erklärung akzeptieren: Ohne Geldbetrag ist die Erhöhungs-Erklärung unwirksam — Sie müssen nicht zahlen, bis sie korrekt nachgeholt wird.
• Sperrfrist übersehen: Kommt die Erhöhung vor Ablauf von zwölf Monaten seit der letzten Anpassung, ist sie unwirksam — auch wenn der Index tatsächlich gestiegen ist.
• Auf Sonderkündigung setzen: § 561 BGB gilt bei Index-Erhöhungen nicht — planen Sie mit der ordentlichen 3-Monats-Kündigung.
• Misch-Klauseln übersehen: Index plus zusätzliches Modernisierungs-Erhöhungsrecht in einem Vertrag ist meist unzulässig kombiniert — solche Klauseln lohnen den genauen Blick.