Tipp: Lassen Sie Ihren Mietvertrag in 60 Sekunden von SignGuard prüfen — wir markieren typische Klauseln, die später zu unzulässigen Kautions-Abzügen führen. Kostenlos testen, ohne Kreditkarte.

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

In der Regel 3 bis 6 Monate nach Auszug. Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht — der BGH spricht von einer angemessenen Prüfungs- und Überlegungsfrist (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). In dieser Zeit muss der Vermieter prüfen, ob offene Forderungen bestehen, und den Rest zügig zurückzahlen.

Ausnahme Nebenkosten: Steht eine Betriebskostenabrechnung noch aus, darf ein Teil länger zurückgehalten werden — aber nur in angemessener Höhe (üblich drei bis vier monatliche Vorauszahlungen). Der Rest muss trotzdem zeitnah fließen.

Nach 6 Monaten ist die Sachlage klar: Hat der Vermieter bis dahin nicht konkret abgerechnet oder Gegenforderungen schriftlich beziffert, steht Ihnen die volle Kaution zu — verzinst.

Höhe der Kaution: Maximal drei Netto-Kaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei höherer Forderung im Mietvertrag ist die Klausel auf das gesetzliche Maximum reduzierbar — alles darüber müssen Sie nicht zahlen.

Welche Abzüge sind erlaubt — und welche nicht?

Erlaubte Abzüge sind nur belegte, fällige Gegenforderungen: offene Miete, dokumentierte Schäden über normale Abnutzung hinaus oder Forderungen aus einem rechtskräftigen Urteil. Pauschale Renovierungs- oder Schadens-Pauschalen sind nicht zulässig.

Erlaubt:

Nicht zulässig:

Schadens-Tabelle: Wie der Vermieter Abnutzung bewerten muss

Bei wirklich nachweisbaren Schäden gilt: Der Vermieter darf nur den Zeitwert abrechnen, nicht den Neuwert. Anhaltspunkte für übliche Lebensdauern (BGH-nahe Praxis):

Beispiel: Ein 8 Jahre alter Teppich, der bei Auszug Brandflecken hat, wird mit 20 % des Neuwerts abgerechnet — nicht mit 100 %. Pauschale „neuer Teppich = 1.500 € Abzug" ist nicht zulässig.

Mietvertrag schon vor dem Auszug prüfen? SignGuard analysiert Ihren Vertrag in 60 Sek auf typische Klauseln, die später Kautions-Abzüge auslösen — DSGVO-konform, 3 Analysen kostenlos. Jetzt prüfen →

Muss der Vermieter die Kaution verzinsen?

Ja. Nach § 551 Abs. 3 BGB ist die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters anzulegen — üblicherweise auf einem Mietkautionssparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist. Die anfallenden Zinsen (Sparbuch-Niveau) stehen Ihnen zu und sind bei der Rückzahlung mit zu erstatten.

Anlage-Optionen: Üblich sind drei Varianten — klassisches Mietkautionssparbuch (Kontoauszug verlangen), Mietkautionsbürgschaft einer Bank oder eines Versicherers (kein eingefrorenes Geld auf Ihrer Seite) und verpfändetes Sparkonto. Alle drei sind zulässig, sofern die Kaution insolvenzsicher getrennt vom Vermögen des Vermieters geführt wird.

Wichtige Folge für den Insolvenzfall: Weil die Kaution treuhänderisch getrennt angelegt sein muss, zählt sie nicht zur Insolvenzmasse. Sollte Ihr Vermieter insolvent werden, haben Sie ein sogenanntes Aussonderungsrecht (§ 47 InsO) — die Kaution gehört Ihnen, nicht den Gläubigern. Verlangen Sie deshalb spätestens nach Mietbeginn den Kautions-Nachweis (Sparbuch oder Bank-Bestätigung) und bewahren Sie ihn auf.

Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

In vier Schritten: 1. Schriftliche Aufforderung per Einwurf-Einschreiben mit 14-Tage-Frist. 2. Mahnung mit letzter 7-Tage-Frist. 3. Online-Mahnverfahren (Gerichtskosten ~36 € bei 2.500 € Streitwert). 4. Klage beim Amtsgericht, falls Widerspruch. Ein Mieterverein deckt das gesamte Verfahren ab.

  1. Schriftliche Aufforderung per Einwurf-Einschreiben. Setzen Sie eine konkrete Frist (14 Tage ab Zugang) und nennen Sie Ihre Bankverbindung. Der Musterbrief enthält: Mietobjekt-Adresse, Auszugsdatum, Kautionsbetrag plus aufgelaufene Zinsen, IBAN, gesetzte Frist und den Hinweis auf das Mahnverfahren bei Verzug.
  2. Mahnung mit letzter Frist von 7 Tagen — am besten per Einwurf-Einschreiben oder mit Empfangsbestätigung. Spätestens jetzt ist der Vermieter offiziell im Verzug nach § 286 BGB.
  3. Gerichtliches Mahnverfahren online über online-mahnantrag.de. Bei 2.500 Euro Streitwert liegen die Gerichtskosten bei rund 36 Euro — und werden dem Vermieter bei Verzug auferlegt. Das Verfahren ist papierfrei und dauert in der Regel 2–4 Wochen bis zum Mahnbescheid.
  4. Klage beim Amtsgericht, falls der Vermieter Widerspruch einlegt. Ein Mieterverein (Jahresbeitrag ca. 90 Euro) deckt Rechtsberatung und -schutz vollständig ab — die Mitgliedschaft amortisiert sich beim ersten Streitfall.

Musterbrief: Kaution zurückfordern (Vorlage)

Die folgende Vorlage deckt die Pflichtangaben ab. Drucken, ausfüllen, per Einwurf-Einschreiben verschicken — Zugang ist beweisbar, Frist läuft mit dem Einwurftag.

Absender (Mieter): Vor- und Nachname · Straße · PLZ Ort
Empfänger (Vermieter): Vor- und Nachname · Straße · PLZ Ort
Datum / Ort

Betreff: Rückzahlung der Mietkaution für die Wohnung [Adresse]

Sehr geehrte/r [Anrede],

am [Auszugsdatum] habe ich die Wohnung in [Adresse] vertragsgemäß an Sie übergeben. Das Übergabeprotokoll vom [Datum] enthält keine offenen Mängel.

Hiermit fordere ich Sie auf, die geleistete Mietkaution in Höhe von [Kautionsbetrag] Euro zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen (§ 551 Abs. 3 BGB) bis zum [Datum, +14 Tage] auf folgendes Konto zu überweisen:

IBAN: [Ihre IBAN]
BIC: [Ihre BIC]
Kontoinhaber: [Vor- und Nachname]

Sollten bis zu diesem Datum keine konkret bezifferten und belegten Gegenforderungen bei mir eingehen, behalte ich mir vor, das gerichtliche Mahnverfahren einzuleiten. Verzugszinsen und Verfahrenskosten gehen in diesem Fall zu Ihren Lasten (§ 286 BGB).

Mit freundlichen Grüßen
[Unterschrift]

Was unbedingt rein muss: exakte Adresse der Mietwohnung, Auszugsdatum, Kautionsbetrag inkl. Zinsen, IBAN, Frist mit konkretem Datum, Hinweis auf das Mahnverfahren. Was nicht reingehört: Drohungen, persönliche Vorwürfe, Vermutungen — bleiben Sie sachlich.

Häufige Fallstricke

Was Sie konkret tun können