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Wer zahlt die Maklerprovision bei der Wohnungsmiete?
Bei der Wohnungsmiete gilt seit 2015 das Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG): Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch. In der Praxis ist das fast immer der Vermieter. Vom Mieter darf der Makler nur kassieren, wenn dieser ihn ausdrücklich und ausschließlich für die Suche dieser Wohnung beauftragt hat.
Eine trotzdem geforderte Mieter-Provision ist nichtig und rückforderbar. Dem Makler droht ein Bußgeld bis 25.000 Euro (§ 8 WoVermRG). Die zulässige Höhe liegt bei höchstens zwei Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer. Details erklärt die IHK zum Bestellerprinzip bei Wohnraum-Mietverträgen.
Ein Beispiel: Sie finden eine Wohnung auf einem Portal, der Vermittler inseriert im Auftrag des Vermieters. Dann zahlen Sie als Mieter nichts. Anders ist es nur, wenn Sie selbst gezielt einen Makler mit der Suche beauftragen — das ist in der Praxis selten. Im Zweifel gilt: Ohne Ihren klaren Suchauftrag schulden Sie als Mieter nichts.
Wer zahlt die Provision beim Immobilienkauf?
Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher gilt seit Ende 2020 die Halbteilung (§ 656c BGB). Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, dann nur in gleicher Höhe. Die beauftragende Seite muss mindestens die Hälfte selbst tragen (§ 656d BGB).
Der Maklervertrag braucht beim Kauf Textform — eine E-Mail genügt (§ 656a BGB). Die Halbteilung gilt nur beim Verkauf an Verbraucher, nicht bei reinen Gewerbe-Objekten. Üblich sind regional rund 3,57 Prozent je Seite. Wie die Provision beim Kauf verteilt wird, fasst die IHK München zur Maklerprovision beim Immobilienverkauf zusammen.
Wichtig: Die Halbteilung schützt vor allem den Käufer. Der Verkäufer kann die Courtage nicht mehr komplett auf ihn abwälzen. Und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat (§ 656d BGB).
Miete und Kauf im Vergleich
Die Regeln unterscheiden sich deutlich. Die Tabelle zeigt, was jeweils gilt:
| Aspekt | Wohnungsmiete | Immobilienkauf |
|---|---|---|
| Grundregel | Bestellerprinzip (§ 2 WoVermRG) | Halbteilung (§ 656c BGB) |
| Wer zahlt | Wer bestellt — meist der Vermieter | Beide Seiten, höchstens hälftig |
| Höhe | Max. 2 Nettokaltmieten + USt | Frei, oft ~3,57 % je Seite |
| Form | Textform empfohlen | Textform Pflicht (§ 656a BGB) |
| Verstoß | Bußgeld bis 25.000 €, Provision nichtig | Käufer zahlt erst nach dem Auftraggeber |
Wann wird die Provision überhaupt fällig?
Eine Courtage entsteht nicht automatisch. Drei Dinge müssen zusammenkommen.
Erstens braucht es einen wirksamen Maklervertrag. Zweitens muss ein Hauptvertrag zustande kommen — also der Miet- oder Kaufvertrag. Drittens muss die Tätigkeit des Vermittlers dafür ursächlich gewesen sein (§ 652 BGB). Diese Maklerkausalität fehlt häufiger, als man denkt. Sie ist der häufigste Grund, warum eine Forderung scheitert. Bewahren Sie deshalb den ersten Kontakt und das Exposé gut auf.
Platzt der Deal, gibt es nichts zu zahlen. Kannten Sie die Immobilie schon vorher, fehlt die Ursächlichkeit. Beides senkt die Forderung auf null. Lassen Sie sich daher immer den Nachweis zeigen, dass gerade der Vermittler den Kontakt hergestellt hat.
Wann müssen Sie die Provision NICHT zahlen?
Nicht jede Forderung ist berechtigt. Viele Verbraucher zahlen aus Unsicherheit. Dabei kippt die Courtage in mehreren typischen Konstellationen komplett. In diesen Fällen entfällt sie ganz:
- Kein wirksamer Hauptvertrag: Platzt der Kauf oder kommt der Mietvertrag nicht zustande, gibt es keine Provision (§ 652 BGB).
- Keine Kausalität: Hat der Makler nicht nachweislich nachgewiesen oder vermittelt, schulden Sie nichts.
- Widerruf: Einen online geschlossenen Maklervertrag widerrufen Sie binnen 14 Tagen. Bei fehlender Belehrung entfällt oft die Provision (BGH 22.10.2025, I ZR 192/24).
- Reservierungsgebühr: In AGB ist sie unwirksam — und rückforderbar (BGH-Pressemitteilung zur unwirksamen Reservierungsgebühr).
- Doppeltätigkeit oder Verflechtung: Bei treuwidriger Doppelbindung oder enger Verbindung zum Verkäufer entfällt die Provision (§ 654 BGB).
🔔 BGH-aktuell: Am 21. Mai 2026 verhandelt der BGH (I ZR 111/25), wie weit die Halbteilung beim Kauf reicht — etwa bei einem Zweifamilienhaus, das wie ein Einfamilienhaus genutzt wird. Schon 2025 hat der BGH einen Verstoß gegen die Halbteilung streng geahndet (BGH-Pressemitteilung zum Halbteilungs-Verstoß).
Doppelt verdient? Wenn der Vermittler für beide Seiten arbeitet
Ein Makler darf grundsätzlich für Käufer und Verkäufer zugleich tätig sein. Aber es gibt Grenzen. Verhält er sich treuwidrig oder verschweigt eine Doppelbindung, verliert er den Anspruch komplett (§ 654 BGB).
Noch klarer ist die Verflechtung: Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder personell eng verbunden, fehlt die neutrale Vermittlungsleistung. Dann müssen Sie keine Courtage zahlen. Fragen Sie im Zweifel nach den Eigentumsverhältnissen. Auch eine offene Beteiligung des Vermittlers am Verkäufer ist ein Warnsignal.
So holen Sie zu viel gezahltes Geld zurück
Haben Sie eine unzulässige Mieter-Provision oder eine Reservierungsgebühr gezahlt? Dann können Sie das Geld zurückfordern.
Schreiben Sie den Vermittler an und fordern Sie den Betrag mit Frist zurück. Nennen Sie den Grund — Bestellerprinzip oder unwirksame AGB-Klausel. Ein Verweis auf das passende BGH-Urteil erhöht den Druck. Heben Sie Zahlungsbelege und den Schriftverkehr auf. Reagiert er nicht, hilft die Verbraucherzentrale.
Zeit haben Sie genug: Rückforderungen verjähren erst nach drei Jahren zum Jahresende. Auch eine vor Jahren gezahlte Reservierungsgebühr ist also oft noch zurückholbar.
Tipp: Formulieren Sie sachlich und setzen Sie eine konkrete Zahlungsfrist von zwei Wochen. Bleibt die Rückzahlung aus, ist der nächste Schritt die Schlichtung oder die Klage.
Häufige Fallstricke bei der Maklerprovision
- Besichtigung als Auftrag missverstanden: Die bloße Teilnahme an einer Besichtigung begründet keinen Provisionsanspruch.
- Reservierungsgebühr gezahlt: Sie ist in AGB unwirksam — fordern Sie das Geld zurück.
- Mieter-Provision akzeptiert: Trotz Bestellerprinzip gefordert? Meist unzulässig und rückforderbar.
- Mündlicher Maklervertrag beim Kauf: Ohne Textform ist er nichtig (§ 656a BGB).
- Provision trotz geplatztem Vertrag: Ohne wirksamen Hauptvertrag gibt es keine Provision.
- Aus Unsicherheit gezahlt: Eine einmal gezahlte, aber unzulässige Courtage bleibt rückforderbar — Zahlung heißt nicht Verzicht.
Was Sie jetzt konkret tun können
- Fall einordnen: Geht es um Miete (Bestellerprinzip) oder Kauf (Halbteilung)?
- Besteller klären: Bei der Miete zahlt nur, wer den Makler beauftragt hat.
- Geld zurückholen: Unzulässige Mieter-Provision oder Reservierungsgebühr schriftlich zurückfordern.
- Widerruf prüfen: Online geschlossen? Dann gilt die 14-Tage-Frist.
- Belege sammeln: Inserat, Schriftverkehr und Zahlungsbelege gehören in eine Akte — im Streitfall sind sie entscheidend.
- Bei Streit: Verbraucherzentrale oder eine Anwältin für Mietrecht einschalten.